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usdt无需实名买入卖出(www.uotc.vip):22城宅地迎来集中竞拍 房企买地钱从哪儿来

来源:头条报道 发布时间:2021-04-17 浏览次数:

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李刚|制图

经济考察报 记者 陈博 田国宝 同事从微信转发过来一个融资请求,赵妍瞥了一眼,随口嘟囔一句:“神经病呀!”

赵妍是一家金融公司的中层。这个融资请求在她事情履历中还未曾遇到过――数额大,限期短,“利率还想根据通俗讯托贷款的年化利率,这怎么做呀?”

融资请求是一家TOP10房企发来的,贷后资金主要用于缴纳土地出让保证金,以是赵妍将之称为“拿地保证金融资”。

无论对开发商,照样金融机构,这都是一个全新的融资看法。赵妍说,做了十多年金融,照样第一次碰着有房企为拿地保证金而融资。

“我们也在找。”一家TOP30房企区域融资认真人于明,在听到“拿地保证金融资”后两眼放光。最近,他们团队四处寻找短期融资之道。

2月24日,在自然资源部主导下,天下22个都会住宅用地执行“集中挂牌、集中出让”的双集中供地机制,22城每年只能挂牌出让三次宅地。大部门都会将首批宅地出让确定在第二季度。

大规模集中供地方式,对房企资金筹集、调配能力提出更大挑战。原则上,羁系要求房企拿地资金必须为自有,若何在有限资金池和规则框架内增添参拍频率,提高拿地乐成率,同时又能削减对自有资金的占用,是横亘在房企眼前一道难以逾越的障碍。

最近两年,房地产前融、开发贷一再遭遇羁系“围堵”。融资逆境下,各家房企的投融资部门绞尽脑汁,诸如拿地保证金融资之类的变通方式应运而生。

赵妍称,公司还在研究详细方案,但若是单纯根据房企发来的这种融资方式,金融机构普遍兴趣不会太大。

资金调配

“你有资金渠道可以先容吗?”这几天,于明不止一次在微信对话框里发出询问。他与公司的投融资团队陷入一场亘古未有的找钱“战争”中。

住手4月15日,集中供地已在15个都会拉开大幕。时间紧凑、供应量大是这轮供地的两大共性,各城竞拍时间点普遍介于4月中至5月;除深圳、厦门数目较少外,其余都会首批宅地数目从16宗到119宗不等。

“对房企资金统筹能力和投资战略的要求都空条件高了。”于明肩上的担子一时间繁重起来。

同样的焦虑伸张到了各家房企。一家上市房企深圳区域投资认真人林鹏告诉经济考察报,这一轮所需的资金规模太大了,最近他们公司天天也在算账。

林鹏所在企业是“绿档”房企,较低的融资成本和稳健的财政向来是其拿地的优势所在。但摆在他们眼前的一个棘手事实是,单北京一座都会,若是笼罩参拍第一批所有宅地,土地保证金就跨越200亿元;更遑论同个时间段,还要加入其他都会的土地招拍挂。“竞拍保证金至少跨越千亿元”,短期内巨量的资金需求让林鹏的公司也犯了愁。

根据行业老例,房地产企业加入土地招拍挂,在资金层面通常要过两道“门槛”,一是拿地前缴纳保证金;一是成交后付清地价。

以往难点在于付清地价阶段,但集中供地大靠山下,开发商的难关前移至缴纳保证金环节。

从首批供地挂牌情形来考察,天津58宗,保证金总额167亿元;南京52宗,保证金总额211亿元;广州46宗,保证金总额171亿元;北京30宗,保证金总额207亿元。仅这4个都会的保证金总额就高达756亿元。即便房企只报名参拍其中四分之一土地,缴纳的保证金也靠近200亿元。

若是再加上其他18城,哪怕保证金可以错峰使用,对房企资金端而言,也是一个不小的挑战。

更况且,在现实拍地历程中,为了增添拿地乐成率,部门房企会用数目不等的“马甲”公司参拍,无形中增添了保证金支出。

若何调配资金成为焦点义务。现在林鹏所在房企正在筛选15个都会已经宣布的地块,主要原则是,凭证现有资金规模尽可能笼罩更多的地块。

对于自有资金无法笼罩的地块,林鹏团队将思量引入互助方;若是短期无法找到互助企业,他们再对备选地块做优先排序,参拍时剔除部门相对次要的地块。

“我们会凭证内陆历史去化情形、地块区位、团队操盘能力等尺度来排序。”林鹏说,理想目的是争取全笼罩,“说真话,难度太大,一下子参拍这么多都会,总成本太高了”。

保证金融资

于明与林鹏面临的难题,统一时间折射到赵妍的事情中。

从事金融行业十余年,赵妍的从业履历涉及金融机构理财、投资及房企的投融资等领域,当前她所在的金融机构投资局限席卷高新手艺、生物医药、新能源及不动产等,房地产领域的年度投资额在几百亿级别。

这次发来拿地保证金融资需求的TOP10房企,与赵妍所在金融机构有耐久互助关系。这家房企的详细资金需求是30亿元,愿意支出的年化利率在7%-12%之间。

若是以通俗讯托乞贷模式,由于双方存在耐久互助关系,该房企提出的这一利率较为适中。但让赵妍以为难以明白的是,这笔融资的限期只有7天,“7天年化利率7%-12%,我们一定没法做。”

赵妍并没有直接谢绝,她给对方的回复口径是,可以进一步详谈。作为一笔单一融资,7天限期确实偏短;但若是房企耐久需要,赵妍的想法是可以做成循环转动形式,“只要能够形成三个月或六个月的转动限期,实现好的收益,我们照样可以做的。”

诸如拿地保证金融资这样的前融方式,是于明和偕行们在这一场找钱行动中的潜在希望。“现阶段,每家房企总部都在研判每座都会必须缴纳的保证金额度、时间节点、占用限期,盘算错峰使用的可能性到底有多大。”林鹏说。

但现着实于,集中供地下,除了保证金额度大幅增添外,由于竞拍时间靠近甚至交织,占用限期纷歧,房企短期内错峰使用的难度提升。

从出让文件来看,各城对保证金占用时间差异,北京、天津和南京的最低,占用期3天;深圳3-4天;广州7天左右;而重庆占用期到达10天。若再加上前后时间和非事情日,现实占用时间可能会更长。

在自有资金有限的条件下,若是房企获得一定拿地保证金融资额度,就可以增添参拍时机,拍地乐成率也越大。

凭证羁系要求,无论是保证金,照样土地价款都必须为自有资金。在这一轮集中供地中,部门都会加大对房企土地购置资金审查力度。

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好比,南京要求介入房企提供会计事务所出具的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款泉源情形申报表》及审计讲述,通过审查后方可报名。一旦发现资金泉源与申报不符,不仅作废竞拍资格、没收保证金,还会被处以“一年内阻止统一团体内成员加入土拍”的处罚。

林鹏透露,有的房企在总部确立资金池,销售回款和融资都放在资金池,保证金或土地生意款子统一从资金池输出。

一位房企人士告诉经济考察报,虽然有的都会没有在招拍挂文件中明确约定,但若是房企拿地资金泉源为融资,会晤临较大风险,“就看当地查不查了”。

前融受制

于明发现,2019年6月后,一部门信托机构暂停前融营业,多份针对金融机构的新规以及窗口指导陆续公然。凭证新规,房企融资只能用于一样平常谋划和送还宿债,前融受到严酷限制。

上述房企人士透露,前融阻止后,房地产前融大幅削减,但不乏个体房企通过夹层融资、明股实债或将融资转成商业款等方式变通。

但随着2020年底针对银行的“两个上限”羁系政策出台,即即是变通方式的前融,获取难度也增添了。

一个房地产项目从拿地到销售回款,通常会履历两次主要的融资,一次是前融;另一次是开发贷,项目拿到土地、设计及施工等允许证后,可以向银行申请开发贷。

开发贷的年化成本一样平常在8%以下,最长可贷三年。房企在获取开发贷后,主要用来置换成真相对较高的前融;等到项目实现销售回款,房企再用回款来替换开发贷。

在这种情形下,房企只需投入少量自有资金,便可以借助各种融资手段实现现金流转动完成开发,前融和开发贷都是房企实现高周转不能或缺的要害因素。

2016年以前,大部门金融机构对开发贷的授信金额一样平常不跨越项目投资总额的70%,这个投资总额包罗地价、建安成本和“三费”等。

一位国有银行对公营业人士告诉经济考察报,若是土地出让金跨越投资总额的30%,银行给到的开发贷额度最高不能跨越剔除地价款部门。

好比,一个房地产项目的投资总额10亿元,最高可以拿到7亿元开发贷;若土地成本是4亿元,房企获取开发贷额度不能跨越6亿元。

即便云云,大部门房地产项目开发贷照样可以笼罩前融。

不止一位业内人士透露,“两个上限”实行以来,大部门银行审批房地产开发贷额度时,将地价剔除在投资总分外,现在银行开发贷额度普遍为建安成本加上“三费”后的7折。

房地产企业不得不面临两重新挑战,在一二线都会,由于土地成本动辄是建安成本的4倍以上,开发贷额度剔除土地成本后,无法对前融全笼罩;而三四五线都会,虽然剔除地价成本后的开发贷可以笼罩前融贷款,但却很难争取到开发贷。

一旦前融资金无法通过开发贷置换退出,还款时间就只能延伸到项目预售阶段。但前融的资金方对乞贷延期的意愿普遍不强。

赵妍对经济考察报示意,除非是战略互助房企,一样平常房企申请前融,她所在的机构不会给到更耐久限。其中既有前融无法收回风险考量,也有羁系风险的思量。

在这种情形下,房企获取前融的难度空条件升。

找钱

集中供地下,虽然对前融围剿力度进一步加大,但面临千亿土地盛宴的诱惑,部门房企种种“找钱”行动并未阻滞。

林鹏说,正常情形下,最基础的措施一定是加速企业自身造血能力,加速回笼资金。

从2020年部门房企财政数据来看,现金组成中,谋划性现金流占比相对较低。甚至另有房企谋划性现金流为负,筹资获取的现金流占比相对更大。

陆续有房企探索出更多的方式。林鹏所在的房企希望通过互助项目来扩大规模,在做年度投资预算时,会预先思量40%-50%股权给到互助方。

正式介入招拍挂前,林鹏的公司还会举行一次详细资金测算,主要凭证各个区域公司是否明确签署战略互助协议而定。若是区域公司在拿地前确定了团结竞买方,双方约定好出资义务,详细投资预算根据股权比例来测算。

引入互助方是房企的一种通行做法,拿地前,寻找偕行组成战略同盟,以团结竞拍方式分摊保证金,扩大笼罩面,增添参拍概率。

4月14日,植根于杭州的滨江团体(002244,股吧)与广州国有房企越秀地产签署战略互助协议,双方将携手介入杭州和广州首批供地。

这一轮集中供地,在林鹏公司的投资预算中,自有资金占比要求60%以下,即一个项目,他们愿意支出的资金在60%以下。若是拿地时没有找到互助方,就需要拿地后再引入,公司需要先缴纳所有的保证金,最晚要在一个月内引入互助方投资来减轻支付地价压力。

拿地后引入互助方,不仅可以减轻拿地支出的压力,出售项目股权的资金可以将一部门自有拿地资金替换出来。

若是互助方为金融机构,缴纳保证金阶段,由于金融机构无法直接为房企拿地提供资金,一样平常将资金先投入双方已互助的其他在建项目中;房企再通过调取子公司闲置资金等方式将金融机构的投资移作拿地资金。

“这种以互助方投资名义的融资变相使用不受限制,房企替换出来的资金还能用来拓展其他地块。”赵妍告诉经济考察报,引入互助同伴还只是方式之一,部门房企通过供应商、修建商等上下游互助方或关联方企业,将融来的资金多次转化成自有资金。

上述房企人士透露,房企可以把融来的钱以预付款形式给质料供应商,质料供应商再以其他名义给到一家第三方公司,第三方公司又以租金、购房款或服务费等名义把钱转回房企。

赵妍透露,另有一些房企为了消化数额较大的融资,有时刻甚至动用上百家“马甲”公司分多批来运作,“上百亿资金,每一笔可能就只有一两个亿,最后都可以转化为自有资金”。

另有个体房企行使多非地产营业或其他多元化营业名义融资。“最近开发商对非地产融资需求有所增添。”上述国有银行对公营业人士称,银行没设施直接操作前融,但可以为房企提供非地产营业融资。

据该银行人士领会,与他们有互助的个体房企,最近有从非地产营业板块抽调资金的动作。

(应采访工具要求,于明、林鹏、赵妍均为假名)

(责任编辑:王治强 HF013)
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